高善文:房地产市场已超调 明年流动性风险有望改善
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2024-05-13 18:54:03
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  “对房地产市场的认知、讨论和判断,是决定对明年经济和市场走势判断的最关键因素。而当前从几乎所有角度看,房地产市场超调已是不争的事实。”12月6日,安信证券首席经济学家高善文在安信证券2024年度投资策略会上表示。

  高善文指出,“疤痕效应”是房地产市场超调的一大因素。前两年,地方政府、企业和普通住户在资产负债表方面存在不小损失,使得他们的风险承担意愿和能力下降,这既带来了股票市场的调整,也带来了房地产市场需求的快速下降。

  “正常条件下,房地产的高周转模式可以应对需求骤降的情况。因为房企高周转模式主要是基于房企现金调整极其灵活,可以较好地应付市场环境、政策环境的变化。不过,由于高周转模式的内在脆弱性被引爆,导致房地产行业出现流动性风险。”高善文说。

  “房地产行业流动性风险导致地产需求下滑被显著放大,一定程度上对股票市场、金融体系产生压力。”高善文进一步指出。

  接下来,观察超调的房地产市场是否已经“触底”,高善文认为需要密切关注两大条件:一方面,是房地产行业的流动性危机是否被阻断,这方面直观指标便是房地产企业筹资性现金流能够停止“失血”并以正常的市场化条件恢复筹资性现金流。另一方面,是“疤痕效应”的消退,这方面需要居民逐步恢复对风险资产的持有意愿。

  “第一个条件方面,乐观看明年上半年房地产流动性风险有望显著改善,在越来越有力度的政策支持下,相信房地产企业融资能恢复正常。但在第二个条件方面,虽然今年三季度以来‘疤痕效应’已经开始消退,但何时彻底消除还需要进一步观察。不过,尽管不排除后续会有反复,但方向上可以乐观一些。”高善文表示。

  展望后市,高善文指出,市场参与者高度关注长期房地产市场的合理中枢,考虑到销售面积难以进行跨国比较,用房地产投资占整个GDP的比重这一指标替代房地产销售面积,作为房地产市场合理中枢更为恰当。

  “中国长期房地产投资的中枢会在8%左右,至少不低于7%。”高善文说,2016年以后房地产投资占比稳中有降,2023年房地产投资占比仅略高于6%,2024年中国房地产投资占GDP的比重预计会跌破6%,可能会跌到5.5%至5.7%的水平。

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